電影《2012》中皇筛，當(dāng)1500米高的海浪撲面而來時，諾亞方舟成了人類唯一的庇護(hù)所坠七。對于開發(fā)商來說水醋，商業(yè)模式創(chuàng)新可能是確保未來幾年在競爭中取勝的諾亞方舟。
未來幾年城市房價可能繼續(xù)走高但增幅趨穩(wěn)彪置，住房保障政策將影響市場規(guī)模和結(jié)構(gòu)拄踪，土地重置成本保持高位但增值空間縮小。在這種情況下若繼續(xù)維持傳統(tǒng)商業(yè)模式拳魁，開發(fā)企業(yè)的利潤將被不斷上漲的土地重置成本侵蝕殆盡惶桐，資本規(guī)模也難以實(shí)現(xiàn)更大規(guī)模開發(fā)。若無法取得超越同行的突破性發(fā)展潘懊，開發(fā)商可能會在市場上徹底失去競爭優(yōu)勢姚糊。
但目前由于土地增值推動房價上漲的市場結(jié)構(gòu)短期內(nèi)尚可繼續(xù)，開發(fā)商有抗拒改變的惰性授舟，自身又缺乏相應(yīng)能力救恨，很多企業(yè)雖然發(fā)現(xiàn)了傳統(tǒng)模式的問題，但其推動商業(yè)模式創(chuàng)新的雄心壯志最后都降格為對傳統(tǒng)模式的小修小補(bǔ)岂却。
事情正在發(fā)生變化。首先領(lǐng)先企業(yè)在戰(zhàn)略聚焦裙椭、管理提升躏哩、人才培養(yǎng)和創(chuàng)新研究方面的持續(xù)努力已初見成效，這是商業(yè)模式創(chuàng)新的基礎(chǔ)揉燃。其次土地扫尺、金融等方面的創(chuàng)新模式已經(jīng)有了很多市場先驅(qū)。商業(yè)模式創(chuàng)新的土壤日漸肥沃炊汤。
如何創(chuàng)新商業(yè)模式呢正驻？我建議探索改變盈利結(jié)構(gòu)的可能性弊攘，重塑核心能力。
一般而言房地產(chǎn)企業(yè)的利潤來源可分為：
（1）土地自然增值姑曙；
（2）開發(fā)活動導(dǎo)致的土地增值襟交；
（3）附加在土地上的產(chǎn)品增值；
（4）附加在產(chǎn)品上的服務(wù)增值伤靠。
在傳統(tǒng)商業(yè)模式中捣域，土地自然增值及與其同步的物業(yè)市場價格普漲是核心利潤來源。但對于永續(xù)經(jīng)營的企業(yè)來說宴合，將獲利寄希望于漂浮不定的宏觀政策和地方政府的土地政策顯然是不可靠的焕梅。
假設(shè)我們選擇（3）和（4）作為主要贏利點(diǎn)，那么就不難發(fā)現(xiàn)卦洽，開發(fā)商完全不需要自己擁有土地的權(quán)益贞言，可以引入投資者（如保險(xiǎn)基金、未來可能的社狈У伲基金等）作為土地購買者该窗，自己提供專業(yè)的開發(fā)服務(wù)。土地購買者得到土地增值（1）+（2）脂新，開發(fā)商得到（3）+（4）挪捕。當(dāng)這個思路打開以后，開發(fā)商的專業(yè)能力就不再被束縛在自有資金可取得的土地上了争便，通過放大專業(yè)能力價值企業(yè)可獲得十倍于過去的回報(bào)级零。綠城最新發(fā)布的“商業(yè)代建”模式實(shí)際上是基于這種模式，通過充分降低土地占壓資金中自有權(quán)益部分的比例滞乙，綠城充分減小了企業(yè)在重資產(chǎn)端的資金沉淀并實(shí)現(xiàn)了自身專業(yè)能力的放大奏纪。
當(dāng)我們討論企業(yè)利潤結(jié)構(gòu)時，潛臺詞是將利潤作為杠桿的支點(diǎn)撬動企業(yè)價值斩启。因此應(yīng)增加對ROIC序调、EP、EVA等價值指標(biāo)的關(guān)注兔簇。
商業(yè)模式創(chuàng)新雖然是一個自成體系的完整思路发绢，但一旦創(chuàng)新方向確立之后落地過程必然會牽涉到眾多部門、眾多項(xiàng)目的大量具體創(chuàng)新點(diǎn)垄琐。應(yīng)對這些創(chuàng)新點(diǎn)進(jìn)行有效管理边酒，保證“正確”的創(chuàng)新其得以培育并使其不脫離商業(yè)模式創(chuàng)新的大方向。
商業(yè)模式創(chuàng)新不可能一蹴而就狸窘，充分嘗試墩朦，吸取經(jīng)驗(yàn)，穩(wěn)步開展翻擒，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng)新的不二法門氓涣。開發(fā)商應(yīng)在價值理念和商業(yè)模式創(chuàng)新的大圖景之下繪就商業(yè)模式長期創(chuàng)新路線圖牛哺，穩(wěn)步推進(jìn)。萬科宣布住宅80%+商業(yè)20%的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略實(shí)際上就是預(yù)期未來幾年市場結(jié)構(gòu)可能改變而做出的提前布局劳吠，萬科這次戰(zhàn)略變革實(shí)際上背后隱含著一以貫之的商業(yè)模式思維：先做大再做強(qiáng)引润，控制風(fēng)險(xiǎn)，均好發(fā)展赴背。
正如郁亮所言椰拒，真正意義上的商業(yè)模式創(chuàng)新對于房地產(chǎn)行業(yè)來說才剛剛開始。未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)將真正開始行業(yè)洗牌和顛覆性變革凰荚，當(dāng)變革的洪水退卻時燃观，諾亞方舟上的幸存者將是那些銳意創(chuàng)新者。

文章來源    世界經(jīng)理人
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